儲かるなら自分でやれば?

よく勧誘されたときにそう思いませんか?

口に出さないまでも、熱心にお勧めされた時に「なら自分でやれば良いじゃん」というワードが頭に浮かぶという方も多いのでは無いでしょうか。

その通りだと思います。これはタイプによるかも知れませんが、自分はそう思ってしまうタイプです。

先日、マンション投資アナリストの仲間がスキルアップのために集まる機会があり、「そんなにいいなら自分でやれば良いじゃんって言われる」という話が出ました。

その前にも、何名かの提携先不動産業者の営業の方と話す機会があったのですが、「マンション買いました」って営業の方がいて、どんな物件買ったのか話を聞く機会がありました。

ということで、今回は「ワンルームマンション投資、儲かるなら自分でやってみたら?」と思う方に向けて、どうお答えするかゲームの要素を入れつつ書いてみます。

自分でもやっています

結論から書きます。

全ての営業マンとは言えませんが、少なくとも私が普段お付き合いしているワンルームマンションの営業マンの方は、ワンルームマンションを持っています。

つまり、自分でもやっています。私も勿論やっています。

他にも、「そんなにいいのであれば会社でやれば良いじゃん?」って思われるかも知れませんが、会社名義でもやっております。

実際、業界大手の会社は自己所有物件も多く抱えております。

所属の営業マンによると300戸以上持っていると言っておりました。ただ、会社ですので利益率が低いと、社員の給料を賄うには足りませんので、所有するのにも限度がありますよね。

つまり、大きな会社はワンルーム不動産投資をする旨味が余りありません。イオンやJRや保険会社等、不動産収益が大きいところは店舗収入ですので、大家業のみで会社を維持することは難しいのです。

営業マンが自分でワンルームマンションを購入したら

では、不動産営業マンが自分で投資用不動産を購入した場合も、どうなっているか気になりませんか?

これは自分が話を聞いた範囲内での話なので、一般的な話ではないのですが、3名の営業マンの話をご紹介したいと思います。

①都内好立地エリア中心の不動産営業マンの場合

 

・日本橋エリアにて所有

・自社物件を購入

・家賃が当初の家賃より15,000円も上がった

・これは非常にレアケースだが、そのエリアは44%の確率で

 家賃アップに成功している

つまりは好立地エリアに不動産を所有するとこんな良いことがありますよって言う、自社の強みの宣伝含めて話をしておりました。

個人的には良い物件を扱ってはいるが、投資という側面では収支がやや厳しい物件が多い印象の業者です。

資産価値の向上や維持、家賃アップなどが成功条件になってしまうと、プランを立てる側としては少しリスクがあるなと感じてしまいますが、上手くはまると魅力的ですよね。

②業界大手の若手不動産営業マンの場合

 

・早期所有を望むも、審査が厳しくようやく1件目を購入

・中野区に所有

・自社物件の残った物件を購入

業界大手なので、物件の選択肢は多いはずです。複数戸を所有している営業マンが多い印象です。彼はようやくローンを組めて物件を持てたっていうことで、うれしさがにじみ出ていました。

若手といえども大手の業者なのでそれなりに年収があると思うのですが、不動産営業マンはローン審査での査定が厳しいとのことでした。

やはり一部上場などのサラリーマンの方が、銀行としては信用力があると判断するのでしょうか。

そして、金融機関にとって、投資対象のマンションのポテンシャルより、借主の属性が大事という状況は変わらないようです・・・。不思議ですよね。

基本家賃収入で返済するのが不動産投資なのに。

③複数戸所有済みで、自社物件を購入できない不動産営業マンの場合

 

・自社物件は購入してはいけないルール

・ローン可能の最後の枠で地元練馬区のマンションを購入

・月々のキャッシュフローはマイナス1万円程度

ワンルームマンションの大手の業者から購入したそうです。月々の収支のマイナスが1万円というのにちょっとびっくりしました。

確かに良い物件だと、ローンを組んで経費を払うとマイナスになるという事もあり得る状況です。

例えば、月々1万円のマイナスを35年ローン完済時まで続けたとしても、420万円の負担です。家賃の下落等を考慮して月々2万円のマイナスを35年続けたとしたら840万円の負担になります。

きっと、築浅で良い物件なんでしょうねぇ。そして、立地の良い物件であれば1,000万以上で売れる可能性は十分にあると思います。

ローン完済後の家賃収入は経費分を除いて収入になりますので、長期保有したら損はしないという判断なのでしょう。

因みに、自社物件購入が出来ないのは、ここの業者さんだけでしたが、金融機関の印象を考えてそういうルールだそうです。

まとめると、ワンルームマンション営業マン達は「儲かるからやりたいけどやれない」っていう場合もあるけど、基本的には自分たちでもやっている方々でした。

でも、考え方としては良い物件であれば「多少マイナスでも購入する」っていう積極策も許容しているという事でした。

不動産営業マンたちとの違い

特に、付き合いのある不動産営業マンは、会社もしっかりしているところなので、自分達でもやっているし真面目で信頼できる方々です。

でも、やっぱりマンションを売る人かなって言う感じがしてます。

売買契約の現場に多くおりますので、出口戦略ありきで行けそうなら行ってしまえという、営業マンの習性もあるかも知れません。

我々プランナーとはちょっと視点が異なっていると感じますし、物件にフォーカスして購入している印象を受けました。

投資分析を行うものとしては、月間収支が「マイナス」の物件購入は投資不適格なので選択肢としては「禁じ手」にしております。

そうはいっても、良い悪いではないです。考え方の違いです。それだけ自信があるし、迷いがないっていう意味では、素晴らしいことだと思います。

実際、安定収入が魅力の不動産投資といえどもリスクはあります。でも、良い物件を多く所有すればリスクを抑えることが出来ます。そして、凄く良い物件1戸より、良い物件2戸の方が安全になる可能性が高くなります。

大人気のロールプレイングゲームでいうところの「ガンガン行こうぜ」タイプは、それでいいと思います。多少の失敗は他でカバーできますから。

初めが肝心なマンション投資

では、致命傷が怖い「いのちをだいじに」タイプの方はどうすれば良いのでしょうか。

特に1件目の物件購入はミスできません。

最初に失敗してしまうと、取り返すのが大変になってきます。

余り良くない不動産業者に直接相談にいってしまうと、一気に3件購入しましょうとか「ガンガン行こうぜ」タイプの営業マンに乗せられてしまう場合もあります。

もっとも、儲かるなら自分でやれ?」と思うタイプは基本的に「いのちをだいじに」タイプなので慎重です。一気に購入することはないかなと思っています。

先ずはレベルアップと、ご自身でたくさん勉強して様々な情報を収集してからやるのも良いかと思いますが、情報を精査する能力も必要ですし、時間もかかります。

そんな時間がもったいないし営業マンの勧誘を断るのが億劫な方は、我々にご相談してみてはいかがでしょうか。我々はプランナーなので、マンションを売る人ではありません。

不動産営業マンに相談するのと変わらない知識を手に入れる事が出来ますし、アナリストですので物件を分析したり、違った側面から不動産投資を俯瞰して見る力を手に入れる事が出来ます。

まとめ

あなたが、「ワンルームマンションが儲かるなら自分でやれば?」と思ったとしても、意外と相手がやっている場面に出くわすかも知れません。

また、実は不動産投資していますという友人に会うかも知れません。上手くいっている人は複数戸マンションを所有していますし、不動産投資を始める人が増えてきています。

相談する際は自分でしっかり不動産投資をしている人から話を聞きましょう。でも、経験者であってもやり方や考え方は様々ですので、注意が必要です。

ご自身の考え方に近い、信頼できるアドバイザーを見つけてみて下さい。

もし、あなたが手間も省きたいし、安心感を得たいという人であるならば、お気軽にご相談ください。

マンションを売る営業マンではなく、あなたの仲間です。

あなたのタイプが「ガンガン行こうぜ」なら強力な武器を「いのちをだいじに」なら、盾や鎧であなたをお守り致します

必要なのは「あなたがどうなりたいのか」という想いだけです。そこが全てのスタートです。

あなたはどうやって、誰から話を聞いて不動産投資を始めますか?