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今年の年末年始はステイホームの方も多かったかのではないでしょうか。寂しい反面、時間がある分じっくりと一年の反省をしたり新年の目標設定をされた方もいらっしゃったかも知れません。
それは資産運用も同じで、残高は把握していたとしても定期的に振り返って状況確認を適切に把握することが大事になってきます。
そうはいっても、実際は書類がたくさん届くので、ゆっくり確認することも出来ず、保管するか否かを選別するだけでも大変です。
ファンドラップをしていると、証券会社からの約款変更が年間何回も届きます。そして、もはや契約時とどこが変更されたのかも分かりません。
投資信託も似たようなものです。
年間に何度も報告書は届きますが、とりあえずファイリングして必要な時に確認するようにしております。
金融資産は好きなときに確認すれば良いのですが、不動産投資はそうはいきません。必ず確定申告手続き時において、年間の収支を振り返らなければならないからです。
マンション投資を始めると、2種類の報告書が届きます。月々の月間送金明細書と年間送金明細書です。
1戸目の物件購入が昨年の9月でしたので、2年目は初めて年間の合計が出ることになります。不動産収入も給料収入と同じように、1月スタートの12月終わりで所得を計算致します。
取得してから1年・2年経ったというのを意識するのはローンの場合の残返済年数を数える時くらいでしょうか。
では、私のワンルームマンション大家の2年目を振り返ってみます。
年間送金明細書とは何か
不動産管理会社より送られてくる年間の収入と支出の合計です。
収入は以下のような項目があります。
| ・家賃・共益費・駐車場代・礼金・更新料・敷金償却・補填・違約金・敷金など |
支出は以下のような項目になります。
| ・修繕費・損害保険料・業務委託費・募集手数料・管理費・修繕積立金 ・振込費・設備使用料・違約金・敷金返金など |
他に、契約者・契約条件・預り金・売渡日・物件名などの記載がございます。
こうやって見ると、沢山の項目がありますが、金額の記載があるのは一部に限られておりますので、そんなに難しいものではありません。
2年目大家が見た年間送金明細書の中身とは
私の年間送金明細書の2年目の物件に記載してあったのは、月々の家賃×12ヵ月と月々の管理料×12ヵ月といういたってシンプルな明細でした。
しかし、シンプルイズベスト！
何事もなかったということです。しっかりと賃貸管理をしていただいているおかげで、退去も滞納もなく、入居者さんに満足して住んでいただけたということです。
大家としては、借主から何か問い合わせがあったのかとか、どんな対応をしたのかというところまでは伝わってきませんが、報告されるような大きな出来事はなかったということです。
コロナ禍の状況で、とてもありがたいことです。
不安が全く無い訳ではないのですが、こうやって年月を重ねていくと、やっぱりワンルームマンション投資は手堅いなという印象を強く抱きます。
近所に、古家を解体して新築の小規模のマンションなのかアパートなのかという規模の建物が建ちましたが、1年程ですでに空き部屋だらけとなってしまっていました。
ファミリータイプの部屋なのですが、8戸程しかない物件でこの状況は大丈夫なのだろうか？と、見ず知らずのオーナーさんが心配になってしまいます。
政令指定都市で、それなりに人気がある浦和駅徒歩圏でも、駅から徒歩15分を超えるとこの状況です。
隣の古い物件は、さらに空室が目立つありさまです。
年間送金明細書に話を戻すと、年間の収入と支出が1年分記載されております。そりゃそうだろうということですが、これだけで年間収支をふり返ることはできません。
支出は他にもローンと建物管理している所に管理費や修繕積立金を払っているので、それも含めなければなりません。
そして、忘れてはいけないのは、固定資産税です。
固定資産税が確定する2年目
1年目は前所有者との按分になります。納税額こそ分かっても、課税の元となる固定資産課税標準額は分かりませんでした。
2年目に納税通知書が届いてようやく詳しい情報を知ることが出来ます。評価額は3年毎に変わりますが、どれ位の価値なのかというひとつの目安にもなります。
納税は不動産投資専用口座からの分割引き落としにしています。
仕組みとしてシンプルな不動産投資でも入出金は様々ありますので、ご注意ください。入出金口座は分かり易く統一することをお勧めします。
また、資料関係もたくさんあります。まとめて保管しておくことをお勧めいたします。確定申告する際に慌てて探すのは大変です。
不動産会社が１戸毎にファイルをくれるので、そのようなものを利用するのがいいと思います。
2年目大家は1年目大家と何が変わったのか
1年目は初めての確定申告手続きになります。結構大変でした。
当然ながら収入が少なく、支出が多い状況です。
契約時の諸費用も安くないので節税に繋がるかもしれませんが、意識し過ぎはよくありません。そんな売り文句には注意いたしましょう。
1年目の大家で特有なのは、日割りで経費が変動することと、契約時の諸費用や不動産取得税など大口の経費があることです。
設備関係で半年以内の大口の出費に対しては不動産会社が負担という安心材料がある場合もございます。2戸目の時にそれで救われました。
初めてのことも多く、良くも悪くもドキドキしながら大家1年目を過ごすことが出来ます。
その点、2年目は収入は空室がない前提ですが、収支が分かりやすくなります。固定資産税の通知書も来ますし、総会や更新など一通りのイベントをこなし、真新しいことがどんどん無くなっていきます。
2年目の大家の良いところは、ある程度の見通しが付くことでしょう。数字がクリアになり、大家としての経験値も貯まり始める頃でしょう。ようやく大人になった印象です。
これから3年目になります。ですが、基本的には2年目と余り変わらないと思っています。
段々とマンネリ・空気みたいな感じで所有マンションに向き合っていくことになるのでしょうか。3年目でそうなるかは人によってそれぞれですが、面白みは無くなってくるかもしれません。
でも、放置だけは危険です。
そういう意味では夫婦間と同じです。私も妻には最大限の感謝と労いの言葉を忘れてはいませんが、それでも機嫌を損ねることは多くあります・・・。
話が脱線しましたが、イメージとしてお伝えしました。
まとめ
1年目大家は不確定要素が多く、状況把握も確定申告も難しい。
2年目大家は状況が分かりやすくなり、年間報告書も確定申告手続きもシンプルになります。
3年目大家は、もっと大家としての余裕が出てくることでしょう。
反省を活かして次の物件購入も良いのですが、その前に2年目をきちんと振り返ってみて、今後のイメージを必ずしてくださいとお伝えしたいです。
なぜなら3年目になると、不確定要素が少なくなります。
この物件は当初の想定通りだったのか、リスクの大小の把握と再確認、立地の状況（街の将来性）などを把握した上で方針決定を再度行ってください。
現状維持、繰り上げ返済で早期完済を目指す、予備費の必要性の有無など、決めておいて損することは何もないです。
なんだ、シンプルなワンルームマンション投資でも案外面倒なのね・・・って思われたかもしれませんが、そんな方のために我々プロがおりますので、書類一式があれば喜んで分析致しますし、状況をお伝え致します。
完全版となった年間送金明細書で2年目を振返ってみましたが、他の書類やデータと合わさったときに、果たしてどんな状況が明らかになるのでしょうか。
3年目の大家として、物件がどんな結果を出しているのか楽しみです。