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ワンルームマンション投資って、大変と思ってませんか？
お金がかかるし、自分には遠い世界と思っている方が多いかも知れません。
経験談からいうと、意外と簡単に始めることが出来ます。購入時の諸費用も安くはありませんが、ローンを組むことさえ出来れば、10万円の手付金のみで購入出来ます。
その手付金も、物件引き渡し後の精算時に多くは戻って来ました。
物件購入後に諸費用が確定した後に精算になるのですが、どんなことをするのでしょうか。
ワンルームマンション投資における諸費用について、書いてみます。
このコラムで分かること
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1．ワンルームマンション購入の流れ
投資用のワンルームマンション購入の手続きは、物件の選定後の申込みに始まります。（※事前に仮審査をクリアしていること）
金融機関ごとに必要書類は異なりますが、実印、身分証明書、源泉徴収票など収入状況が分かる資料、資産の状況が分かる資料、借り入れの状況が分かる資料が必要です。
役所や税務署などで各種の証明書を取得する必要がございますので、事前に準備をしておいたほうがスムーズです。
なぜなら、現在ワンルームマンションの良い中古物件はすぐに売買成立してしまう場合が有り、余り良くない売れ残り物件を掴まないように、素早い動きが求められるからです。
1ヶ月以内に売買契約、引き渡しというスピード感あるスケジュールになる場合もございますので、必要書類を契約時までに用意しておいた方がスムーズです。
また、契約時には不動産会社への手付金（10万円）が必要になります。
投資用ワンルームマンション購入の流れとしては以下の通りです。
| ①融資の仮審査（物件・本人属性による） ②不動産会社との売買契約（ローン審査書類の提出・手付金の支払い） ③ローン本審査（追加資料提出の可能性有り） ④金銭消費貸借契約（頭金・諸費用の支払いは実行前までに指定されます） ⑤融資の実行・物件の引き渡し（月末など、やることなし） ⑥登記完了・諸費用精算 |
ワンルームマンションの契約時は、ローン審査の書類と、手付金が必要になります。売買契約後は、手続きが進行していくのを待つことになります。
2．ローンについて
ワンルームマンション投資をする場合、多くはローンを利用することになります。
ローンの種類は2種類です。
A．フルローン（物件価格分を借り入れる）
→手付金（10万円）＋諸費用（60万円程）の支払いが必要
B．諸費用ローン（手付金以外は借り入れる）
→手付金10万円のみでよい
フルローンの場合、諸費用が必要になりますが、当然借入額が少なくなりますので、月々の返済額少なくなり、支払利息が減ることになります。
諸費用ローンの場合は逆に借入額が多くなりますので、審査もやや厳しくなり、月々の返済額も多くなり、支払利息が増えます。
手持ちの資金が余りない方や、これから住宅や教育費など大金を使う可能性がある方にとっては、資金を手元に残せるというメリットがございます。
不動産投資用のローンは借換えが難しいので、借入後の繰り上げ返済が可能かどうかも含めてよく考えて組むのが良いと思います。
本人の属性がよくなくても、物件価格の10％～20％の頭金を出せる場合は、審査が通りやすくなります。
3．マンション購入時の諸費用とは
ワンルームマンション投資をする場合、購入時の諸費用につきまして、物件価格によりますが60万円程見積もっておく必要がございます。
手付金と諸費用見積額を合わせた70万円は、諸費用が確定した後に精算されます。
先日精算した案件では54万円程でしたので、40万円～60万円をみておけば良いかと思います。
では、諸費用の内訳です。
| ①登記費用 25万円程（登録免許税は物件による・司法書士報酬） ②固定資産税 5万円前後（物件、時期による（年額を日割り計算で算出）） ③管理費・修繕積立金 3ヶ月分相当額＋日割り額（物件によるが5万円前後） ④事務手数料 11万円程（金融機関に支払い） ⑤印紙代（金銭消費貸借契約書用） 20,200円（金融機関に支払い） ⑥ローン事務代行手数料 21,600円（不動産会社に支払い） ⑦印紙代（売買契約書用）10,000円（不動産会社に支払い） ⑧火災保険・地震保険料 3万円前後（保険会社に支払い・保障内容による） |
この①～⑧の中で大きく変動するのが、登記費用の中の登録免許税です。
登録免許税は物件によるとしましたが、少し補足致します。
・登録免許税の計算について
土地や建物を建築したり購入したときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。現在は軽減特例があり、減額されています。
登録免許税の計算方法です。
| 「土地・建物」 | 税額＝ | 固定資産税評価額×税率 |
| 「抵当権設定」 | 税額＝ | 債務額×税率 |
| 【課税対象】 | 「土地」「建物」「抵当権」 |
| 【登記原因】 | 所有権 | 「保存」「移転」 |
| 抵当権 | 「設定」 | |
| 「相続・遺贈/贈与」 |
| 【対象不動産】 | 「新築」 | 住宅の種類（マイホーム・長期優良・低炭素）により軽減特例あり |
| 「中古」 | 基準を満たせばマイホーム軽減特例あり |
・登録免許税はいくらかかるのか？
中古ワンルームマンション
物件価格 2,000万円
土地評価額 350万円
建物評価額 750万円
ローン借入額 2,000万円
「土地」移転 350万円×1.5％（軽減特例）＝52,500円
「建物」移転 750万円×2％＝150,000円
「抵当権」設定 2,000万円×0.4％＝80,000円
合計 282,500円
なお、私が物件を購入した時は1,000万円程の物件で、登録免許税は11万円弱でした。司法書士報酬は10万円程ですので、物件の価格や土地と建物の評価額、借入額によって、必要経費が10万円以上増えることもあります。
資産価値のある物件を購入すると、それだけ税金などの諸費用もかかることになりますので、ご注意ください。
4．マンション購入後に必要な費用とは
①不動産取得税
ワンルームマンション購入後、半年から1年以内に不動産産取得税という税金を納税する必要がございます。物件の課税標準額の3％という税額ですが、決して安くない金額を一括で支払わなければ成りませんので、忘れないようにしてください。
物件価格によりますが、10万円程を目安にしておけば大丈夫です。
②固定資産税
毎年かかる税金です。東京都の場合は6月上旬に納税通知書が発送されます。
物件によって税額がかなり変わります。新築であれば8万円位になる場合もありますが、築30年以上の1千万円程度の物件であれば3万円弱です。
大きな負担を避けたい場合は、4期での分割払いが出来ます。
③原状回復費用
ワンルームマンション購入後、2年以内に現在の賃借人との契約期間が終了します。賃借人は更新するか退去するか選ぶことが出来ますので、退去する場合は空室になり、原状回復工事が行われます。
ワンルームなので高額になるようなことは少ないのですが、使用状況・使用期間によっては負担が発生致しますので、10万円程は準備しておいた方が良いでしょう。
④設備交換費用
退去時にまとめて工事する場合もありますが、エアコンや給湯器など高額な設備が故障・寿命で交換する必要がある場合がございます。給湯器のタイプによっては高額な場合もありますので、使用年数により準備しておいた方が良いでしょう。
不動産会社によっては、初回の設備故障は無料だったり引き渡し後半年まで無料などのサービスもございますので、安心です。
5．まとめ
ワンルームマンション投資を始めるにあたって、諸費用という面からまとめてみました。
私の購入時のように、1,000万円程度の物件を、手付金の10万円のみで残額を諸費用ローンにしてしまえば、簡単に始めることもできます。手付金も物件購入後の精算時に7万円程が返ってきたので、家計への影響もありませんでした。
現在の手持ちが無い方や住宅や教育資金を貯めている方にとってはありがたいことですが、月々のローン負担額が多くなることは見過ごしてはいけません。
実際、中古の不動産マンション価格は上がってきており、月々の収支でマイナスになってしまう物件も多くあります。その様な物件は、徐々に繰り上げ返済をしていき、月々のローン返済額を減らしていくことで収支を改善することが出来ます。
不動産投資のベストなタイミングはやれるときにすぐに始めることです。
相場を気にしてマンション価格が下がったとしても金利が上がる可能性もありますし、軽減特例がなくなれば諸費用が高くなります。金融機関の融資基準によってはローンを組めなくて頭金が必要になる可能性もございます。
結局、我々は現状の条件で最適な投資を模索するしかありません。時間が十分にある今が一番有利な条件なのです。
勿論、あなたの年齢やライフプランや経済状況により、どのような物件が良いかは変わってきます。
購入時の必要資金が僅かであることをもって「簡単に始められる」としている不動産会社もございますが、本当にあなたのための物件でしょうか？
我々にご相談頂ければ、「簡単に始められる」に合せて「快適な手続きと最適で安全な物件」を手に入れる事が出来ます。
そして、マンション投資って意外と簡単だったなと思うことでしょう。
マンション投資を始めて、新しい日常を過ごしてみませんか？