お金の不安は誰に相談していますか?

身近なところで、友人、家族、職場の人などでしょうか。

もしくは、ファイナンシャルプランナー(FP)、銀行、保険の担当者、税理士といった職業の方でしょうか。

私は普段、FPとマンション投資アナリスト資格で「お客さんのお金に関する不安を解消するためのサービスを提供しています」と自己紹介いたします。

でも「マンション投資アナリストって何?」という反応をされるのが大半です。

何となく理解してくれた方でも、不動産や保険の営業マンたちと何が違うの?という所まではイメージ出来ていないかも知れません。

今回は、マンション投資アナリストとは何かを明らかにして参ります。

 

このコラムで分かること

1.マンション投資アナリストとは

 ・マンション投資アナリスト協会

 ・マンション投資アナリストの仕事

2.不動産業者と何が違うのか

3.保険と何が違うのか

 ・保険は保険 投資は投資

 ・不動産投資は保険代わりになる

4.銀行・金融機関と何が違うのか

 ・銀行は資産家向け

 ・フィデューシャリー・デューティー

5.まとめ

 

1.マンション投資アナリストとは

マンション投資アナリスト協会

一般社団法人日本マンション投資アナリスト協会は、TV番組「ガイアの夜明け」にも主役として出演した高山弥大理事長が設立した協会です。

大手資格予備校のLEC東京リーガルマインドの反町社長も理事のメンバーとなっており、仲間も実績も年々増えてきております。

協会の理念・ミッションをご紹介致します。

「マンション投資で失敗する人をゼロにする」

お気づきになりましたでしょうか。私のホームページのトップに出てくる「マンション投資で失敗する人をゼロに」と同じなのです。

つまり、マンション投資アナリストとは、(一社)日本マンション投資アナリスト協会に所属し、同じ志、同じミッションで活動するコンサルタントであります。

協会には100名以上の会員が所属しております。活躍している独立系FPだったり、宅建業士業の方々など様々な経歴の方々が集まっています。

 

マンション投資アナリストの仕事

お客様の「将来に対する漠然とした不安を解消する為に、マンション投資を成功に導くためのアドバイスをする」ことが仕事です。

なぜなら数ある投資の中でも、サラリーマンの方にとって最適な投資方法が、ワンルームマンション投資であると信じているからです。

将来への不安が広がり、ワンルームマンション投資を始める方も多いのですが、残念ながら失敗してしまう方もいます。勉強不足もありますし、不動産業者に乗せられてしまう場合もございます。

不動産投資は、誰もが気軽に簡単に成功できる投資方法ではないのです。適切な知識があり、時間をかけなければなりません。その手間暇を省くのが、我々のコンサルでありアドバイスです。

我々は、あなたの道しるべ(物件購入をサポート)となり、専⾨的な知⾒を提供(物件の選定・投資分析)します。投資する目的を達成し(綿密な計画、将来予測)、利益を最大化(買い増し・維持戦略)します。

あなたに代わり様々な情報を分析することで、失敗するリスクを減らし、マンション投資を成功に導きます。

多少、マンション投資アナリストについてイメージができたかと思います。でも、他の資格、他の職業と何が違うのでしょうか?

 

2.不動産業者と何が違うのか?

不動産業者は物件を売る人

最大の違いは、不動産業者は物件販売のプロです。

我々はマンション投資のプロです。

同じようにマンション投資で老後年金を作ろうという会社はたくさんありますし、顧客目線で営業してくれる担当の方もいるかもしれません。

決定的に違うのは、我々はあなたの情報をお聞きしないと何も活動が出来ませんが、売主である不動産業者は物件を仕入れて、準備しております。

つまり、自社の利益のために物件販売をしなければならないのです。物件に精通したプロなので、売主であれば物件購入後管理に困るような悪い物件は仕入れませんが、利益は早めに確定させないといけません。

悪い不動産業者であると、お客の無知につけ込んで売ったら売りっぱなしということもありますので注意してください。

不動産営業マンはあなたの物件購入のためにサポートしてくれますが、我々は聞き取りの結果として、物件購入をお勧めしないということもあります。

なぜなら不動産投資というものは長期で保有すればリスクを抑えることが出来ますが、長期保有できる状況でない場合、売却損が発生してしまうからです。

物件購入して暫くすると値上がりするというキャピタルゲインを狙う不動産投資方法もありますが、失敗する可能性を高めてしまいますし、購入判断基準を歪めてしまいます。

物件のプロである不動産業者の営業マンだと、ここなら値上がりするとか、出口戦略(売却時)を絡めた勧誘をされるかもしれません。

しかし、我々は人生設計戦略としてのワンルームマンションの長期保有をお勧めしているため、出口戦略ありきの提案は致しません。

現金がいくら増えたとか、損した得したの価値観ではございません。あくまで老後の安定収入を作るためのプランニングをしております。

先日、大手の不動産業者の将来収支表を見たのですが、何とも都合が良い資料でびっくり致しました。繰り返しますが、不動産業者は物件を売る人でなので、過信してしまうとリスクを背負ってしまうことになります。 

我々は、投資のプロであなたの将来をプランニングをする人です。物件購入をお勧めしない場合もございますし、売却益をあてにしません。

物件も業者も選べますし、条件に合致する物件が出てくるまで待つことが出来ます。目的を達成させることが仕事ですので、選択肢が多い所が我々の強みです。

 

3.保険と何が違うのか?

保険は保険 投資は投資

皆さんは保険の方とどうお付き合いでしょうか?

人生の伴走者としてとか、お金の専門家とか、そんな良いイメージでお付き合いの方が多いのではないでしょうか。人生設計における良き相談相手となってくれている保険会社の担当者がいるという方も多いかと思います。

保険の役割として

 

・事故や病気や万一の時の備えとして

・備えをしつつ貯蓄として

・家族や子供が困らないように

・子供の教育費、介護への備えとして

・自分年金など老後の安心のため

以上の5つがあると思います。

鉄壁の備えをして安心したいという方もおりますし、誰もが相当額を必要な出費として家計に盛り込んでいると思います。

でも、保険は保険ですし、貯蓄は貯蓄です。餅は餅屋なのです。

万一の高額出費に備える為の保険であって、その役割以外にあれこれ保険でカバーしようとすると、それ相当の手数料が余計にかかるものです。

保険の販売員さんの給料事務所テレビCMなど、保険商品を売るためにたくさんの経費をかけているので当然です。競合他社との熾烈な争いもございます。

そこの経費を負担して「安心」を得ているということになります。

我々は、上記5つの保険の役割同様の備えをマンション投資によって実現しております。そういう大きい意味では、保険と共通する部分がございます。

 

不動産投資は保険代わりになる

不動産投資は保険代わりになるといわれることがございます。

分りやすいのは、万一の場合です。

住宅ローンを組んでいる方はピンとくると思いますが、ローンを組んで不動産投資を行う場合、団体信用生命保険という万一の場合に備える保険に入るからです。

万一の場合でも、1000万~3000万のローン(残債務)がなくなりますので、生命保険代わりになります。家賃収入が収入保障型保険同様の月額収入となります。金利を上乗せすれば、がん等の病気にも備えることもできます。

収支プラスのローンを組めさえすれば、掛け金もなしで保険と同じ備えが出来るのは素晴らしいなと思っています。

住宅ローンを組んだ際は、保険を見直すチャンスです。必ず見直した方が良いと思っていますが、重複する保険を無駄と教えてくれるお人好しな保険の担当者はまずいません。

見直し型の保険店舗も増えていますが、見直した結果、他の保険を契約しているという事が多いのだそうです。節約になったり、保証保証内容が良くなってるとは思いますが、相談相手はプロの保険販売員なのです。

保険でどう備えるかという前提でサービスを行っていますので、保険代わりには着目しないのです。

私も妻の名義で不動産投資をした結果、生命保険や収入保障でリスクに備えていた部分は住宅ローンの団体信用生命保険でカバーできると判断し、自ら解約いたしました。

自分年金や子供の学費も、不動産投資による家賃収入や金融商品への投資で用意するつもりです。

誤解の無いようにしておきますが、保険は保険で素晴らしい物です。

特に加入直後からフルでリスク保障をしてくれますので、他でカバーできない場合、特にには適切に保険をかけておいたほうが良いでしょう。

保険が必要な人、必要な時期、保険の役割はそれぞれ変化します。「元本割れ」とか「掛け捨て」という言葉に囚われず、最適な使い方が出来ると良いですね。

 

4.銀行・金融機関と何が違うのか?

銀行は資産家向け

将来設計といって資産運用をしてくれるサービスは、信託銀行や証券会社など金融機関にもございます。

資産運用サービスを銀行などの金融機関で利用する場合、不動産や土地活用や相続も含めてトータルでのサポートを期待することが出来ます。

頑張ってお金を稼いだ方にとってのステータスとも言えますし、銀行の上客になると何となく気分が良いかも知れません。なにより大手の金融機関については安心感があります。

しかしながら、基本的に富裕層向けの大口でのサービスですし、結局は販売員なのです。販売手数料から収入を得ておりますので、必ずしも良い商品を購入出来るわけではございません。

大手金融機関の商品は、どこか自分本位(手数料収益目的)で、顧客を見ていない印象があります。窓口に相談にいけば、自社の系列会社が設計した投資信託を高い手数料でお勧めされることでしょう。

フィデューシャリー・デューティー

フィデューシャリー・デューティということばがございます。

「商品開発や販売等に携わる金融機関では、真に顧客本位の業務運営(フィデューシャリー・デュー ティー)を徹底し、顧客に必要な情報を提供するとともに顧客のニーズや利益に適う商品・サービス を提供することが必要ではないか」

と金融庁総務企画局が平成28年作成の資料でも指摘する必要があるくらい、顧客重視が出来ていないことが日本の金融機関全体の課題となっております。

つまり、日本の資産運用サービスは、高コスト低リターンとなっているのが現状です。

金融機関にお任せで上手くいっている人が少ないため、政府が「貯蓄から投資へ」を進めようとしても中々進んでいないのです。

そうは言っても、退職金の運用で初めて資産運用を始める様な方にとっては、相当額の手数料を払ってでも、大手金融機関は安心で魅力的かも知れません。

ある銀行のホームページを見てみると、3ヶ月の定期預金で高利息を受け取る代わりに、50%以上は投資信託とする商品が紹介されておりました。安全資産の代表格である国債の利子が低いため、商品設計が難しい状況です。

まとめると、銀行や金融機関は販売員ですが、我々はプランナーです。

金融機関は資産や資金を持っている人がお客さんです。安心料という名の手数料を払うことが出来る方には良いでしょうが、運用目的を果たすかと言ったら、相場に左右されてしまうのです。

我々は、ローンさえ組めれば資産作りをプランニングすることが出来ますので、若いサラリーマンのお力にもなることが出来ます

もちろん公務員や有名企業のサラリーマンであれば有利ですが、誰もが始めることが出来るのがワンルームマンション投資なのです。

 

5.まとめ

マンション投資アナリストは、お客様に最も近いところにいる専門家だと思っております。ただし、価値提供出来るかどうか常に問われている、厳しさがある仕事です。

コンサルタント料を頂く以上、プロとして投資の成功を導き、顧客第一で結果を出し続け、信頼され続けないと成り立たない職業です。

他の職業のコンサルタント・プランナーという名で活動する販売員とは違った価値提供を出来ない場合、簡単に存在意義がなくなってしまいます。

ただし、あなたの利益を最大限に出来るようにだけ考えれば良いので、シンプルではあります。会社の方針や都合もなければ、ノルマや固定費も少ないという強みがあります。

協会はこれからもっと大きくなっていく予定ですが、一大勢力を作って不動産業界を健全化していくには、まだまだ時間がかかります。

「マンション投資で失敗する人をゼロにする」

「あぁ、マンション投資アナリストの方なんですね」

その日が来ることを信じて、我々は志を高く持って仕事をして参ります。

あなたのお金の不安を解消し、明るい未来を作るため、マンション投資アナリストに一度ご相談してみませんか?