不動産投資を始めて三年以上が経ちました。

元々投資の経験は長かったのですが、不動産投資は敬遠していました。

遠い世界だと考えていました。

そして、マンション投資アナリストという資格に出会い、マンション投資という投資法に出会い、実際に自分で投資してみた・・・。

その結果を正直に書いていこうと思います。

この結果をどう思うか、どう感じるかは人それぞれかも知れませんが、個人的には物件を所有して良かったと思っています。

えっ?良いに決まってるのじゃないの?

人それぞれ?

どういうことでしょうか。是非最後まで確認してみてください。

物件の基本情報

【物件購入価格】 10,100,000円

【諸費用合計】 453,395円

     (保険料27,600円/賃料日割り分-1,859円含む)

【ローン借入額】 10,500,000円

【ローン残代金】 9,364,546円

【ローン残高減少額】 1,135,454円 

【ローン金利】 2.05%→2.05%(変動無し)

【残金割合】 89.19%

ここでのポイント!

※ 3年が過ぎ、残高113万円も減っているということ

※ ローン金利も変動していない

物件からの収入

【収入】 合計:2,227,705円 

  (家賃) 2,124,000円(59,000円×36)

       ※家賃変動なし(更新回数×1)

  (更新料)  29,500円(59,000円×0.5)

  (諸費用精算金)74,205円

ここでのポイント!

※ 家賃変動がないということ(安定収入)

※ 更新され、空室期間がないということ(物件のポテンシャル・適正な賃貸管理)

物件への支出

【支出】 合計:3,152,579円

  (手付金)100,000円

  (ローン)1,783,004円

      (初回のみ52,394円/49,446円×35)

  (集金代行費)118,800円(3,300円×36)

  (管理費修繕費)535,680円(14,880円×36)

  (固定資産税)83,700円

       :2019年(諸費用で清算済み)2020年(27,700円)

       :2021年(27,700円)2022年(28,300円)

  (不動産取得税)78,000円

        :土地(43,400円)家屋(34,600円)

  (保険料)火災10年 地震5年

  (退去時負担・備品等修理)発生なし

ここでのポイント!

※ 予定されていた経費しか支出がないこと

※ 大きな支出はローン支払のみ

物件の収支(3年間)

【3年間収支】-924,874円 

 ※その他、所得税住民税納税額に影響あり

 (初年度は経費計上できるため節税効果あり)

ここでのポイント!

※ マイナス収支であること

※ 頭金ゼロで月間収支マイナスだとある程度の追加支出が必要だという事

3年間の収支から考える

プラスであれば何も考えなくてもいいのだけど、マイナスであるので、不動産投資は失敗で終わりました。それでいいのでしょうか。

ローン残高を考慮した実質収支について考えてみたいともいます。

【ローン残高減少額を考慮した実質収支】

   1,135,454円 - 924,874円 = 210,580円

ここでのポイント!

※ 113万円のメリットのために、92万円の支出を行った

※ 差引21万円は実質的に増えている

投資としての評価(3年間)

先ほど、21万円は得しているという評価をしましたが、物件価格が経年劣化で落ちているでしょ?という疑問もあるかと思います。

その疑問は当然です。日本では不動産は新築時が一番価値があります。

では、東京の駅近くの好立地のワンルームマンションのポテンシャルを見ていただこうと思います。

【直近の本物件購入希望額】12,500,000円

 ※不動産業者からのDMによる

【過去3年間の平均買取希望額】9,633,333円

 ※金額提示のDMは3件あり

【不動産査定サイトによる本物件評価】9,600,000円~10,000,000円

【路線価の増減】390,000円 → 440,000円

【路線価ベース土地価格増減】+800,000円

上記のような結果となっています。つまりは、ローン残高の936万円を超える評価をしている業者がたくさんいるのです。事実、売ってくださいのDMは毎月の様に届きます。

変な業者であれば自宅に押し掛けてピンポンしてくるところもある位です。

東京の中古ワンルームマンションは高止まりしており、仕入れに苦労しているのです。つまり売り手市場という事ですね。要因としては、世界的な物価高もあり、新築マンションも高騰が続いているからです。

さらに土地価格の上昇も続いています。

オリンピックが終わるまで?

今はバブル?

そうこうしている間に、私が1,000万程で購入した物件のポテンシャルは1,200万程で売れる状況になったのです。同じ物件を買おうとすると、1,380~1,500万円位になってるでしょう。

不動産投資は待っていても意味がありません。

期限があります。サラリーマンの信用力を担保に投資を行うので、年月が過ぎれば過ぎるほどローンを借りれる年数が短くなります。

この物件は築年数が古いので35年のローンを組めませんでしたが、35年組める物件であってもご自身の年齢によってローン年数が短くなると収支の面で苦しくなります。

その分頭金を入れればいいのですが、時期を待っている間にこの物件のように価格が上昇してしまう可能性もあります。

まとめ

大事なことは、不動産投資を使って自分自身や家族を守るための長期プランを立てる事、将来への安心材料を作っておくことになります。

収支だけにこだわって築古戸建てであったり、人口減少地域のアパートであったり、長期投資に向かないリスクを背負ってしまうことは、不動産投資による失敗を招く原因になります。

しっかりと収支やリスクを管理していく事で、将来にわたって確実な資産となってくれる物件を維持し続けることが出来ます。

不動産投資で失敗したくない方は、遠慮なくご相談ください。