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所有投資用ワンルームマンション投資の管理組合総会のお知らせが来ました。
2019年の9月から所有しておりますので、2回目ですね。
投資用物件とはいえ、どんな建物管理がされているかは大事なので、総会資料は必ず目を通すようにしております。今回もZOOMで総会に出席できるようですが、こういう投資用の物件は出席者も少なく理事にされても嫌なので見送りです。
そもそも、問題ない物件なのでしゃしゃり出る必要も無いのです。
私は投資用のワンルームマンションを2戸所有しておりますが、どちらも1,000万円程の物件です。築30年以上で多少マイナーな路線の駅近物件です。
マンションの資産維持するためには、適切な建物管理も必要です。
では、どんなところをポイントとして見ていけばよろしいのでしょうか？
このコラムで分かること
| ・投資用マンションの管理組合総会とは ・管理組合総会から分かること ・まとめ |
投資用マンションの管理組合総会とは
築年数と管理組合の会期の数字が異なるので、何でだろうと思いましたが、以前は義務ではなかったのですね。
10年ほどは管理組合がなかったようですが、新築後10年ほどは特に大きな修繕も必要ないので良しとしましょうか。
では、総会資料を見て参ります。
「①決算報告書」「②ウィルス感染防止対策に対する件」「③水害対策、排水マス清掃に関する件」「④植栽植え替え工事に関する件」「⑤事業計画並びに予算案の件」「⑥役員選任の件」「総会出席の案内」
以上の内容でした。
大事なのは、決算報告と事業計画他ですね。
要は修繕積立金と管理費がどう使われていて貯まっているかどうかです。②や③も管理会社が利益誘導をしている可能性もあるので注意が必要です。
今回は問題ないと思いました。
管理組合総会から分かること
まず、修繕積立金が適正に貯まっていること。これが大事です。
修繕積立金が貯まっていないと一時的な追加出費も必要ですし、修繕積立金の増額という可能性もございます。大幅な増額となると毎月の金額になるので、月々のキャッシュフローに影響します。
では、いくら貯まっていれば良いのでしょうか？
目安として1戸当り、75万円です。
次回の大規模修繕費用としてその程度貯まっていれば問題ありません。基本的に大規模修繕費用は1戸辺り60万円から90万円が一般的なので、75万円程貯まっていれば問題ありません。
私の所有マンションは35戸なので、2625万円が適正です。
最低でも2,100万円から3,150万円が貯まっていれば良いのですが、2019年に大規模修繕を行ったばかりなので、次回までには15年程の期間がございます。
現在の残高が1,600万円程貯まっているので、多く見積もっても毎年100万円積み立てされれば十分です。それに対して、修繕積立金は毎年380万円弱の収入があるので、余裕があります。
順調ですね。
では、管理費についてはどうでしょうか。
大きく問題はなさそうですが、役員活動費で48,000円ですか。監事の費用？役員になったら貰えるのかな？などなど、多少のツッコミどころはありそうですが、ほこりまみれになるのも嫌なので、許容範囲と致します。
事業計画他は金額も大きくないので良しとします。一応相場も調べましたが、外れてはいないようです。高額な修繕費用であれば相見積もりの有無や価格の妥当性は注意した方が良いと思います。
まとめ
投資用マンションにおいても、資産維持に繋がる建物管理は大事になってきます。
そのため、毎年の決算と修繕積立金の状況が分かる管理組合総会の資料は必ず目を通しておいた方が良いのです。
自分の物件もそうですが、私がコンサルして依頼者が購入した物件は、自分同様に取り扱うのを基本としております。
総会の資料はもちろん確認致しますので、購入時の不安や購入後の不安を少なくすることが出来ます。
ワンルームマンション投資は楽でやることがないといえ、不動産業界も手放しで安全という業界ではございませんので、適切に注意して見守ることが必要です。
あなたの老後や将来を長らく支える資産であるからこそ、適切な立地に、適切な価格で、適切に管理し、適切に維持していくことが大事になってきます。
お悩み、不安な点がございましたら、適切に現状分析が出来るマンション投資アナリストにご相談ください。お気軽にお問い合わせください。