現在、一般の方が不動産投資を始めるには難しい状況ではないかなと感じております。

なぜなら、コロナ禍においてもワンルームマンション投資の熱は冷めておらず、物件価格は下がる気配を見せておりません。

不動産業者は売ってなんぼですので、物件を仕入れて売れるのであれば、どんどん仕入れてしまいます。

全ての方が、適切な業者から、適切な価格で、適切にリスクを把握して購入出来ていれば良いのですが・・・。とても心配しております。

現在の状況がどうなっているか実物件を分析してみましたので、ご紹介致します。

ワンルームマンションの実物件のご紹介(10月分)

あなたが私にコンサルティングをご依頼した場合、提携業者より不動産物件情報を得て、あなたのプランニングに当てはめ、投資分析した上で適切な物件を選定しております。

では、あなたがご依頼していただいていた場合、候補になる物件はどのような物件だったのでしょうか。10月中に私が見た物件(計83件)の中からこれだという物件をご紹介致します。

選定ポイントなども解説致しますので、コンサルティングのイメージをしていただければと思います。

 

条件1:自己資金10万円で残額は全てローンで購入

条件2:我々の選定基準により、ご紹介する可能性がある物件

【最優秀CF賞】

・一番現金収支がプラスになる物件

【ご紹介候補物件】

 

・最低1件の物件紹介と、その理由やあれば注意点をご紹介いたします。

・初心者向け、相続対策用、立地特化など、プランニングによって最適な物件は異なりますので、そのご説明をいたします。

【掘り出し物物件】

・余りないかと思いますが、もし出てきたらその理由をご説明いたします。

【統計情報】

 

・平均価格:(※1万以下四捨五入)

・平均築年数:

・平均実質利回り:(※実質利回りは表面利回りとは異なります)

・物件価格:最安値~最高値

・物件実質利回り:最低値~最高値

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上記の統計情報を今後毎月提供しようと考えております。

なお、83件全ての物件を隅から隅まで目を通している訳ではございません。

様々な要因から、提携業者が仕入れる物件といえども計算して分析するに至らない物件もございます。そういった物件はリスクが高いため、ご紹介することはございませんので、ご安心いただければと思います。

一定の基準をクリアした後は、私の主観と経験と勘になるのですが、今回であれば10件が分析する段階まで進みました。

では、実物件をご紹介したいと思います。

【最優秀CF賞】

墨田区菊川の物件(部屋タイプ:1DK)  月々のCF+12,936

最寄り駅:都営新宿線「菊川」駅/徒歩1分

価格:27,800,000

賃料:125,000(現況:賃貸中)

解説:現在の相場では滅多に出ない大きくCFがプラスの物件です。でも、ご紹介するにはリスクが あるため、候補には入らないと思います。

理由①:物件の浸水リスク

(地域的に高い:ハザートパップでは2ー5mエリア)

理由②:部屋の浸水リスク

(1Fの物件のため、せめて2F以上ならありかも)

理由③:修繕積立金が相場より高く、倍額に上がる可能性もあり

(理事会で検討中とのこと)

まとめ:プラスのCFは魅力的だが、将来への不安があります。もしかすると、不動産屋では広告塔として使われそうな物件ですね。修繕積立金については、マンションの戸数が少ないと1戸辺りの負担が高くなってしまいます。

【ご紹介候補物件】

台東区浅草の物件(部屋タイプ:1DK)    月々のCF+3,470

最寄り駅:東京メトロ銀座線「浅草」駅/徒歩3分                                            都営浅草線・大江戸線「蔵前」駅/徒歩7分

価格:29,300,000

賃料:115,000(現況:賃貸中)

解説:立地がよく、単身者から二人暮らしまで一定のニーズを満たすかと思います。ちょっと価格が高いのですが、エリア的には昭和の物件であっても2,000万円で売買実績がありました。

理由①:賃料相場に比べて安い賃料相場(家賃下落リスクが低い)

理由②:修繕積立金が上昇直後(すぐの再上昇の可能性が低い)

まとめ:立地が浅草というブランドなので、街の魅力が維持されやすく、下落リスクがある程度抑えられています。CFとしては余裕が少ないのである程度の頭金を入れたプランニングが安心かと思います。そういう意味でも、資金に余裕がある方向けかなという気がします。

【統計情報】

平均価格:21,600,000(1万以下四捨五入)

平均築年数:18.8年

平均実質利回り:4.07%

物件価格:9,500,000~39,200,000

物件実質利回り:3.57%~5.41%

以上、10月の投資分析結果でした。

投資分析した結果から(10月分)

実際の物件を使って投資分析してみましたが、いかがでしたでしょうか。もっと情報を多くしても良いのかも知れませんが、今回は初回なので探り探りです。何かご意見やご感想をいただけると嬉しいですね。

驚いたのは、残念ながら現在の相場ではCFがプラスの物件が余りなく、分析結果が芳しくない物件も多くございました。

条件面で「自己資金10万円で残額は全てローンで購入」としたのは、厳しいかも知れません・・・。

他の良い物件が埋もれてしまう可能性もありそうなので、来月は手数料分は自己資金で用意する(自己資金60万円)という条件で分析をしてみたいと思います。

まとめ

現在、非常に物件選定が難しくなっている状況となっています。

市場の相場や動向という面では、信頼の出来る提携業者の統計だけでも参考になるかと思います。こうやって集計してみると相当数の物件が動いていることが分かります。

この物件数を目利きして、投資分析した上で最適な物件をあなたに届けることが出来るのが、私の強みでもあります。

今月分析した83件の物件は、もう全て売買成立済みではないかと思います。それだけ将来不安があるということなのか、投資できる人はどんどん買い進めているということなのでしょう。

既に購入している方であっても、投資分析を含むマンション投資相談を承りますので、ご気軽にご相談ください。

不動産投資を始めてみたい方であったら、ご理解していただくまで何度でもご説明いたしますので、ご安心ください。