再び投資用マンションの総会のお知らせが届きました。こちらは去年の4月に購入した物件です。

内容を確認後、議決権行使致しました。

「反対」「反対」「反対」という事で、議案に対する「反対」が多くなってしまいました。

なぜでしょうか?

反対とした議案は以下の4項目です。

①決算内容

②管理委託契約更新の件

③無料インターネット整備について

④修繕積立金の値上げについて

どんな点が賛成できなかったのか示して参ります。

マンション管理は大事(①決算内容について)

この物件は2戸目の物件で2回目の総会通知と資料になりますが、最大の懸念事項は修繕積立金が不足しているという点です。

大規模修繕工事を適切に行っているのですが、積立金が不足していたようで借り入れがあります。

購入時も気になったのですが、今回そのリスクが表面化しております。

「むむっ、修繕積立金を1.5倍にするという増額の提案があるじゃねぇか!」

ということで、自ずと決算書を見る目は厳しくなります。

内容は総会に出ればじっくりと聞けるのですが、ZOOM対応しないし(いまどき・・・)日程的にも参加出来ない総会日時でした。

問題の修繕積立金について、【工事提案手数料】という項目が有り、16万円ほど計上されておりました。共用部分工事にかかる工事提案手数料だそうです・・・。んー、意味が分かりません。

調べてみてもそういう費用が必要という理由も出てこないし、工事提案見積もりなんて無料じゃないの?専門コンサルを入れたと言うこと?お金がないのに?そんなに大規模な工事を予定しているの?と疑問だらけです・・・。

そういうものなのでしょうか?納得できる説明がない⇒「反対」としました。

マンション管理は大事(②管理委託契約更新の件

マンション建物の管理会社も大事です。

しかしながら、中々変更できる物ではない管理しているのか管理しているのか当たり外れは出てきてしまいます・・・。最近は親ガチャなんていう言葉もありますが、娘に親ガチャ外れたなんて言われた日には・・・泣いてしまいそうです。

そもそも、ちゃんと管理してないから修繕積立金貯まってないんじゃないか?など工事提案手数料で目に火が付いた私は、建物管理会社について烈火のごとく調べました。

はい、評判悪い会社ですね。賃貸管理は信頼できる会社なのでよかったのですが、賃貸もこの会社がやっているようで、会社名+ワードで出てくる候補は「最悪」「退去」「やばい」「電話」など、お察ししますという内容です・・・。

なので、この会社に管理して貰うことについては「反対」です。

大手が親会社で管理組合の役員も大家会社がなるようなので、状況が良くなるのを期待しつつも不安です。

マンション管理は大事(③無料インターネット整備について

賃借人が無料でインターネットを利用するためにオーナーが負担しろという提案がありました。

オーナーが1,500円ずつ負担することで、家賃が2,000円程増やすことが出来るとの事です。

本当でしょうか?無料インターネット物件は2,000~2,500円も家賃が本当に増えているのでしょうか?にわかに信じられない⇒「反対」です。

不信感って怖いですねぇ・・・。

マンション管理は大事(④修繕積立金の値上げについて

さて、最後の修繕積立金についてです。

新築や築浅の物件である場合は、そもそもの修繕積立金は安く抑えられているので増額されるのは必須であると言えるでしょう。安いところだと1,000円だったりします。

それは、初めの見た目を良くするため、修繕が必要になるまで10~15年先になるためと説明が出来ますが、これまで低すぎて計画不足であったのに、2年前に値上げして、また来年から値上げって言うのは何だか納得できません。

しかし、迷いました。

足りていないのだから値上げして貯めていかないと駄目だろという気持ちと、ふざけるなと言う初見での印象・・・。

最終的には、2年前まで値上げせずに放置して借入れている管理組合への反発と工事提案手数料に16万円も払っているストレスにより「反対」となりました。

余計なお金を使わなければ2年後には黒字化出来ます。増額ありきでまた変な費用を使われたら堪りません。厳しいようですが、簡単に穴埋めさせたくありません。

まとめ

投資用ワンルームマンションを維持していくためには、建物管理もしっかりとしていかなければ成りません。そのために必要な管理組合の最重要資料である総会資料はじっくりと時間をかけて目を通しておきましょう。

無駄な費用はないか?修繕積立金の状況はどうなっているか?増額はありそうか?など、あなたの投資の行方を左右する大事な情報が詰まっています。

今回の総会結果がどうなるか分かりませんが、全て賛成になると負担が増えてしまいます。

月々のキャッシュフローはまだプラスであるものの、痛い出費になります。

もっとも、物件購入前に重要事項説明書を確認しており、修繕積立金を把握していたのでそこまで不意打ちではございません。

1戸目と2戸目の物件は同じような価格帯で、同じような築年数ですが、売却に向けての簡易査定額は百万円以上も異なってきます。2戸目の方がキャッシュフローは良いのですが、このようなリスクがある物件と言うことで、評価額に現れてくるのです。

当然、利回りが良いのは2戸目です。これが利回りが高い=リスクもあるという事なのです。

一般の方であれば知識もなく、悪質な業者に騙されてしまうこともあるでしょう。不動産は様々なリスクもあり、気をつけるべき点は多くありますので、安易に購入してしまうと危険です。

失敗しない不動産投資をお考えの方は、ぜひ、お気軽にお声がけください。